정부가 2025년 10월 15일 발표한 ‘10·15 부동산 대책’은 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다.
특히 서울 전역을 포함한 수도권 대부분 지역이 규제지역으로 묶이면서 실수요자와 투자자 모두 영향을 받게 되었죠.
이번 정책은 단순히 대출만 조이는 것이 아니라, 거래, 세금, 청약, 재건축까지 폭넓게 손본 것이 특징입니다.
이 글에서는 10·15 대책의 핵심 내용을 하나씩 자세히 정리해드립니다.
10·15 부동산 대책이란?
10·15 부동산 대책은 2025년 10월 15일 정부가 발표한 주택시장 안정화 종합 대책입니다.
주요 목표는 서울 및 수도권 내 투기 수요 차단, 갭투자 억제, 실수요 보호, 시장 질서 회복입니다.
핵심 조치는 크게 네 가지로 나뉩니다.
- 규제지역 확대 및 토지거래허가제 확대
- 대출 규제 강화
- 세제 강화 (취득세·양도세·종부세)
- 청약, 재건축 규제 및 조합원 제한 강화
이번 대책은 단기간 급등한 집값을 제어하고, 실수요자 중심의 시장을 만들겠다는 정부 의지를 반영한 것입니다.
규제지역 확대 및 토지거래허가구역 지정
서울 전 지역과 경기도 주요 12개 시군이 투기과열지구 + 조정대상지역으로 지정되었습니다.
또한, 아파트 외에도 연립주택·다세대주택까지 포함해 토지거래허가구역이 대폭 확대됐습니다.
이는 비정상적인 투자 수요 유입을 사전 차단하기 위한 조치로 해석됩니다.
- 지정 시점: 2025년 10월 20일부터 적용
- 유효기간: 2026년 12월 31일까지 예정
- 토지거래허가제 적용 대상: 아파트, 다세대, 연립 포함
허가 없이 거래하면 계약 자체가 무효로 처리되기 때문에, 반드시 거래 전 허가 여부를 확인해야 합니다.
대출 규제 – 실수요자까지 조이는 구조
대출 규제는 이번 대책에서 가장 강도 높은 항목입니다.
주택담보대출 한도가 줄었고, 스트레스 DSR 기준도 상향 조정되었어요.
| 주택 시가 기준 | 대출 한도 (LTV) |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 최대 6억 원 |
| 15억 ~ 25억 원 | 최대 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 최대 2억 원 |
- 스트레스 금리: 기존 1.5% → 3%로 상향
- 전세대출 규제: 규제지역 내 3억 초과 주택 취득 시 회수 가능
- 신용대출 보유자 규제: 1억 원 초과 시 주택 구입 제한
- 1주택자 전세대출자: DSR 산정 시 이자 전액 포함
사실상 투기 목적의 주택 구매는 대출 없이 불가능한 구조가 되었습니다.
세제 강화 – 보유·양도 모두 부담 커져
이번 정책에서는 다주택자에 대한 세금 중과 조치도 강화되었습니다.
특히 취득세와 양도세가 동시에 강화되어, 투자 매물이 줄어들 가능성이 높습니다.
- 취득세:
• 2주택자: 8%
• 3주택 이상: 12% - 양도소득세:
• 2주택자: 기본세율 + 20%
• 3주택자 이상: 기본세율 + 30%
• 장기보유특별공제 불인정
다만, 양도세 중과 유예 조항이 있어 2026년 5월까지는 중과세가 적용되지 않음에 주의해야 합니다.
청약 및 재건축 규제까지 전방위 정비
부동산 거래 뿐 아니라 청약과 재건축 규제도 한층 강화됐습니다.
- 청약 1순위 자격: 가입 2년 이상 + 세대주 요건 강화
- 재당첨 제한: 최대 10년
- 가점제 비중 확대: 무주택자 우선
- 재건축 조합원 지위 제한: 1인 1주택 공급 제한 + 양도 금지
- 재개발 조합원 지위 양도 제한: 전면 금지
이는 투기성 청약과 지위 매매 차단을 위한 구조적 개편이라고 볼 수 있습니다.
10·15 대책이 미치는 영향
정책 발표 직후, 부동산 시장에서는 다양한 반응이 나오고 있습니다.
- 거래량 감소 예상: 매도·매수 모두 신중해지면서 거래절벽 가능성
- 급매물 증가 우려: 일부 고가 지역 중심
- 전세 수급 불안정: 전세대출 회수 조건 등으로 공급 위축
- 실수요자 피해 우려: 대출 규제가 실수요자까지 조이는 점이 부담
하지만 정부는 단기적 충격보다 중장기적 안정에 초점을 두고 정책을 시행하고 있습니다.
결론 – 부동산 시장, 새로운 기준이 시작된다
2025년 10·15 부동산 대책은 단순한 조정이 아닌 전면적인 정책 리셋으로 평가받고 있습니다.
서울과 수도권 전역을 규제지역으로 지정하고, 대출·세금·청약·재건축에 이르기까지 모든 영역에서 손을 댔습니다.
투자자뿐 아니라 실수요자도 영향을 받을 수 있기 때문에, 지금부터는 보다 전략적인 대응이 필요합니다.
주택 구매 계획이 있다면 규제지역 확인, 대출 조건 검토, 세제 변화 숙지가 필수입니다.
정부의 방향은 분명합니다. 과열은 잡고, 실수요는 보호하겠다는 것. 이에 맞춰 나만의 전략을 세워야 할 시기입니다.
10·15 부동산 정책 FAQ
Q. 10·15 부동산 정책이란 무엇인가요?
A. 2025년 10월 15일 정부가 발표한 부동산 시장 안정화 대책으로, 대출, 세금, 청약, 재건축 등 전방위적으로 규제를 강화한 정책입니다.
Q. 규제지역으로 지정된 지역은 어디인가요?
A. 서울 전역과 경기도 주요 12개 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되었습니다.
Q. 양도세 중과는 언제부터 적용되나요?
A. 양도세 중과는 유예기간이 있어, 2026년 5월까지는 중과세율이 적용되지 않습니다. 이후 다주택자에게는 최대 30% 중과세가 적용됩니다.
